Ouderen krijgen veel ruimere NHG-hypotheek
Geplaatst op: 17-06-2018, 19:54:07
Senioren die graag wat kleiner willen wonen, krijgen vanaf komende week meer ruimte om een hypotheek af te sluiten. De hoogte van een NHG-hypotheek mag op een gunstigere manier berekend worden.
Tot nu toe kwamen ouderen in de knel als zij besloten hun grote huis in te ruilen voor een kleiner appartement. Vaak gingen zij er in de maandlasten op achteruit, omdat ze nu een veel lagere rente kunnen krijgen op hun hypotheek. Maar ondanks de lastendaling oordeelden geldverstrekkers dan vaak dat de senioren niet genoeg inkomen hadden voor de hypotheek
Dat kwam door de regels waarmee zij moeten rekenen. De geldverstrekker gaat uit van de zogenoemde fictieve lasten. Daarbij wordt ook meegerekend dat de klant zijn hypotheek ook daadwerkelijk gaat aflossen. Maar dat is bij veel senioren niet het geval. Zij nemen vaak een flinke overwaarde en een aflossingsvrije hypotheek mee uit hun oude huis en nemen voor hun nieuwe woning ook de aflossingsvrije variant. Omdat je dan alleen de rente hoeft te betalen, liggen de lasten een stuk lager dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Tot nu toe kwamen ouderen in de knel als zij besloten hun grote huis in te ruilen voor een kleiner appartement. Vaak gingen zij er in de maandlasten op achteruit, omdat ze nu een veel lagere rente kunnen krijgen op hun hypotheek. Maar ondanks de lastendaling oordeelden geldverstrekkers dan vaak dat de senioren niet genoeg inkomen hadden voor de hypotheek.
Dat kwam door de regels waarmee zij moeten rekenen. De geldverstrekker gaat uit van de zogenoemde fictieve lasten. Daarbij wordt ook meegerekend dat de klant zijn hypotheek ook daadwerkelijk gaat aflossen. Maar dat is bij veel senioren niet het geval. Zij nemen vaak een flinke overwaarde en een aflossingsvrije hypotheek mee uit hun oude huis en nemen voor hun nieuwe woning ook de aflossingsvrije variant. Omdat je dan alleen de rente hoeft te betalen, liggen de lasten een stuk lager dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Kleiner wonen
Vanaf 17 juni moet dit probleem moet dit probleem voor mensen die een NHG-hypotheek nemen opgelost zijn. Voor hen mogen geldverstrekkers met de reële lasten gaan rekenen, wat de klanten dus echt maandelijks gaan betalen als ze een aflossingsvrije hypotheek nemen. En dat biedt veel meer ruimte voor een hogere hypotheek. Een woordvoerder van de Consumentenbond denkt dat hier veel mensen mee geholpen kunnen worden: „Bijvoorbeeld in situaties waarin senioren graag kleiner willen gaan wonen tegen lagere maandlasten, maar hiervoor geen hypotheek kunnen afsluiten. Ondanks het gegeven dus dat de maandlasten in de nieuwe situatie lager uitvallen. Wij denken dat duizenden senioren hiermee te maken hebben.”
Oscar Noorlag van hypotheekketen Van Bruggen Adviesgroep herkent dat beeld. „We komen schrijnende gevallen tegen. Mensen die leven van een kleine AOW, maar keurig de lasten van hun oude huis kunnen betalen en toch geen nieuwe hypotheek kunnen krijgen. Vorig jaar hadden we de casus van een weduwe die met een nieuwe hypotheek van maandlasten van €700 naar €350 ging. Maar op basis van de annuïtaire toets zei de geldverstrekker dat het niet paste en dat ze geen lening konden geven.”
De ingreep in de regels voor de NHG gaat voor onder meer deze weduwe gunstig uitpakken, voorspelt Noorlag. „Doordat er gerekend mag worden met de werkelijke lasten, kunnen deze mensen met hun lagere inkomen toch een nieuwe hypotheek krijgen.” Daarmee kunnen senioren ook profiteren van de lage hypotheekrentes die nu op de markt zijn. „Een rente van 5 à 6% is heel normaal voor mensen die hun rente een jaar of zeven geleden voor tien jaar vast hebben gezet”, zegt Noorlag. Maar bij een gemiddelde hypotheek met NHG kun je de rente tegenwoordig voor twintig jaar vastzetten tegen een lage rente van gemiddeld 2,5%.
Even wachten
Een kanttekening bij het goede nieuws voor senioren: wie maandag meteen naar zijn hypotheekadviseur holt, moet er wel rekening mee houden dat nog lang niet alle aanbieders de nieuwe rekenregels al in hun modellen hebben verwerkt. „Er zijn een paar banken die het al doen, waaronder in elk geval ABN Amro en ING”, zegt Noorlag. „Maar het heeft even tijd nodig voor de partijen het helemaal ingeregeld hebben. Daardoor verwachten we dat er eerst een beperkte beschikbaarheid is. En de kans dat nieuwe marktpartijen (zoals Munt en BijBouwe die met geld van pensioenfondsen hypotheken verstrekken, red.) de nieuwe regels omarmen is kleiner. Die vinden het misschien te complex.”
Ook de Consumentenbond, die blij is met de nieuwe regels, houdt een slag om de arm. Een woordvoerder laat weten: „We verwachten dat het wel nodig zal zijn om kritisch te blijven volgen of banken en adviseurs gebruik zullen maken van de ruimere leenmogelijkheden. Hiervoor was er ook al maatwerk mogelijk op basis van de werkelijke lastennorm, maar geldverstrekkers bleken daar weinig trek in te hebben.”
:quality(50)/cdn-kiosk-api.telegraaf.nl/c21fb820-7149-11e8-a3cc-1bd9b9dd4ddc.jpg)
Bron: bijdrage van Leon Brandsema van 16 juni 2018 op www.dft.nl